market-interview.com mit Dierk Seckel (über Immobilien)
Über Dierk Seckel:
Dierk Seckel war Vice President der Salomon Brothers (heute Citibank) und ist heute Geschäftsführer der Griffin GmbH, die sich auf den Kauf von Immobilien spezialiert. Herr Seckel bewegt sich international und verfügt außer einem großen Immobilienbestand in Deutschland auch über Appartments und Hotels in Südostasien.
market-interview.com: Herr Seckel, Sie kommen ursprünglich aus der Finanzbranche und waren zuletzt bei Salomon Brothers (heute Citibank) als Vice President im Investmentbanking tätig. Heute führen Sie ein reinrassiges Immobilienunternehmen. Was hat Sie zum Kauf der Vielzahl Ihrer Immobilien bewegt?
Dierk Seckel: Die permanent schwerer gewordenen Umstände und sinkenden Margen im Investmentbanking haben mich vor etwa 10 Jahren dazu bewegt mich nach einer Alternative umzusehen. Zu diesem Zeitpuntk war Deutschland von einer großen Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt geprägt. Zum einen herrschte die Meinung, daß mit 'Betongold' kein Geld mehr zu verdienen ist, zum anderen führten weiter verschärfte Mietgesetze dazu, daß viele Alteigentümer die Lust an Immobilien verloren haben und es daher zu regelrechten Zwangsliquidierungen mit entsprechenden Preisen kam. Im Übrigen war ich zu diesem Zeitpunkt einer der ganz wenigen, die nicht an die Überlebensfähigkeit des EURO in seiner jetzigen Form glaubte. Insofern war der Entschluß in Immobilien in der Baisse zu investieren nur logisch.
market-interview.com: Das ist einleuchtend. Sie haben zunächst primär im Rhein-Main-Gebiet Immobilien gekauft. Deutschlands Immobilienmarkt galt lange Zeit als günstig und attraktiv. Doch die Preise sind in den Ballungsgebieten angestiegen. War das auch Ihre Erwartung und glauben Sie, dass die Preise in den Wirtschafts- und Finanzmetropolen weiter steigen?
Dierk Seckel: Die Preise sind in Deutschalnd - wenn man den Zeitraum der letzten beiden Jahre betrachtet - sicher gestiegen. Dennoch auf einen 20 Jahreszeitraum bezogen ist hier so gut wie keine Veränderung entstanden. Bereinigt man dieses nun noch um die Inflationsrate der letzten 20 Jahre so besteht hier ungeachtet eventueller EURO-Turbulenzen nach wie vor erhebliches Nachholpotential. Wenngleich sich eine gewisse Spreizung des Preisniveaus in den Ballungszentren gegenüber ländlichen oder strukturschwachen Regionen ausmachen läßt. Die Stadtflucht wird weiter anhalten, das hängt zum einen mit der Alterung der Bevölkerung als auch mit gestiegenen Energieksoten zusammen, die ein Leben auf dem Land mit erhebelichen Fahrtkosten zum Arbeitsplatz einfach mehr und mehr unattraktiver machen.
Darüber hinaus bleibt aber festzuhalten, daß die deutschen Großstädte auf die sich die Nachfrage konzentriert wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt sich preislich immer noch bei 30-50% des vergleichbaren Niveaus in anderen europäischen Metropolen wie Rom, Paris oder London bewegen - von Moskau und anderen Ausreißern mal ganz zu schweigen. Insofern sind deutsche Großstadtimmobilien nach wie vor günstig. Umsomehr dann, wenn man die derzeitigen Mietrenditen von etwa 4-7% p.a. mit den derzeit am Rentenmarkt zu erzielenden Renditen vergleicht. Als Sparer mit einem hohen Geldbestand kaufe ich halt einfach eher eine Immobilie mit um die 5% Nettorendite als mein Kapital in eine Bundesanleihe um die 0,5% Zins zu investieren.
market-interview.com: In deutschen Ballungsräumen wie München, Frankfurt und Stuttgart steigen Nachfrage und Preise bei Immobilien weiter. Daneben locken Niedrigzins weitere Käufer an. Könnte eine solche Preisspirale zu einer Blase beim deutschen Immobilienmarkt führen? - Schließlich stieg laut Immobilienverband Deutschlands (IVD) der Eigentümerwechsel von Immobilien 2011 bereits um 13% auf 165 Milliarden Euro. Und wie sehen Sie die Mortgage- und Finanzierungsrate in Deutschland, was in den USA der Auslöser für das Platzen der Blase verantwortlich war.
Dierk Seckel: Deutsche Banken waren und sind von jeher konservativ in der Beleihung. Das hat zum einen Mentalitätsgründe zum anderen ist dies historisch bedingt, da sich viele Kreditinstitute über den Pfandbriefmarkt refinanzieren. Dies sind mündelsichere Papiere, für deren Sicherheit Immobilien mit einer maximalen Beleihung von 60% des Beleihungswertes heran gezogen werden. Insofern sind die meisten Banken bemüht nicht über diese Grenze hinaus Immobilien zu beleihen, es sei denn es werden zusätzliche Sicherheiten gestellt.
Dies hat den Effekt, daß eine überbordende Spekulation wie in den USA oder Spanien gar rnicht möglich ist, da jeder Erwerber immer einen Eigenanteil stellen muß. Und es führt zum anderen dazu, daß die finanzierenden Kreditinstitute einen deutlich höheren Sicherheitspuffer haben als das in anderen Ländern üblich ist. Zu dem hat sich der deutsche Immobilienmarkt seit gut 20 Jahren faktisch nicht bewegt. Insofern ist auch das Risiko nach unten bei eventuellen Ausfällen begrenzt.
market-interview.com: Seit Jahrzehnten bewegen Sie sich auch intensiv in Asien. Dort haben Sie auch in Thailand und den Philippinen in Hotels und Appartments investiert. Welches Potenzial erwarten Sie in Südostasien? Und wo verstecken sich die Risiken aufgrund politischer Interessen und Protektionismus in Bezug auf Land- und Hauskauf?
Dierk Seckel: Der asiatische Raum fungiert für mich als eine Art Währungsabsicherung im Falle, daß es in Europa wirklich zu einer EURO-Schmelze kommt. Durch diese Diversifizierung bleibt ein Teil unseres Kapitals geschützt. In den letzten Jahren kam es bereits zu einer massiven Aufwertung der asiatischen Währungen gegenüber dem EURO.
Zudem sind diese Märkte auch wirtschaftlich und demographisch interessant. Beide Länder sind aufstrebene Schwellenländer an der Grenze zu modernen Industrienationen mit einer stetig steigenden Bevölkerung und zunehmenden Mittelschicht. Da dieses Jahrhundert wohl schon jetzt als das Jahrhundert Asiens gilt, wird im Zuge der Lokomotiven China und eventuell auch Indien der gesamte asiatische Raum weiter an Bedeutung gewinnen.
Im Übrigen gibt es in Asien keine prohibitiven Mietgesetze, Mietervereine oder andere "politisch überkorrekten" Regeln. Insofern sind Investitionen im asiatischen Raum bei Mietrenditen jenseits von 10% p.a. natürlich einfacher als Investments in Deutschland. Lediglich die Finanzierug und politische Stabilität und Rechtssicherheit wirft dort oftmals Probleme auf. Insbesondere in Thailand.
market-interview.com: Grundsätzlich gelten Immobilien als "Krisensicher". Doch unabhängig von Standorten dürften Mietzahlungen in Krisenzeiten ein Problem darstellen. Wie sichern Sie sich in den jeweiligen Ländern ab? Und wie kann man sich auf Finanzierungsebene am Besten absichern, dass Ausfälle von Mieteinnahmen nicht die Finanzierung kollabiert und das "Kartenhaus zusammenbricht"?
Dierk Seckel: Da gibt es keine Absicherung. Sie können nur durch ein festes und zeitnahes Mahnmanagement säumigen Zahlern entgegen steuern und versuchen möglichst flexibel auf negative Marktschwankungen zu reagieren. Ein derartiges Umfeld sehe ich allerdings nicht. Vielmehr haben die verschärften Mietgesetzte der letzten Jahre in Deutschland dazu geführt, daß viele Investoren Deutschland den Rücken gekehrt haben, und führte dazu, daß benötigter Wohnraum oder Ersatzwohnraum nicht geschaffen wurde. Insofern ist eher mit einer latent anhaltenden Wohnungsknappheit mit einhergehend stabilen Mieten zu rechnen.
market-interview.com: Was raten Sie Anlegern, die sich mit Immobilienbesitz in Krisenzeiten absichern wollen und wo sehen Sie aktuell das höchste Upside-Potenzial?
Dierk Seckel: Weiterhin in den Ballungszentren zu investieren. Ich preferiere dabei eher die 1b oder 2 Lagen. Hier bekommen Sie oftmals noch das ein oder andere Schnäppchen. Auch Großstädte der 2 . Reihe wie Erfurt oder Leipzig erscheinen mir nach wie vor preiswert.
market-interview.com: Vielen Dank, Herr Seckel, für die aufschlussreichen Informationen und Alles Gute.
Dierk Seckel: Ich habe zu Danken!
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